Якщо власником нерухомого або рухомого майна є одна особа, то проблем не виникає. Якщо це спільна власність і є конфлікти щодо володіння, користування і розпорядження нею, то вирішити проблеми зможе цивільний адвокат. Він допоможе вирішити конфлікти в визначенні порядку здійснення права спільної власності, а при необхідності - юридично грамотного виділення частки в праві власності з тим, щоб надалі володіти нею на законних підставах.

Загальна власність і частка в праві власності.

Загальна власність може бути:
- спільної - без визначення часток,
- часткової - з визначенням часток.
Юридичні проблеми з визначенням частки можуть виникнути при:
1. розподіл майна подружжям,
2. поділ спадкового майна і визначенні частки в ньому,
3. даруванні або продажу частки майна і в інших випадках.
Для розпорядження частковою власністю необхідна згода всіх співвласників. Але у кожного такого співвласника свої уявлення про те, як використовувати цю власність, як нею можна розпорядитися. І це - грунт для конфліктів, коли співвласники не можуть домовитися, як можна використовувати спільний будинок, квартиру, земельну ділянку і тому подібні об'єкти власності.
Вирішити ці проблеми можна на досудовій стадії шляхом укладення угоди про порядок користування спільною власністю або шляхом звернення до суду з позовом про дозвіл такого спору.

Визначення порядку користування спільним майном і виділ частки в праві власності.

Для початку співвласник у праві спільної власності повинен зрозуміти для себе, що він не є власником конкретної кімнати або кута в нерухоме майно. Право часткової власності до виділу частки є абстрактним, а власник володіє абстрактної часткою в праві.
Тобто з цивілізованої точки зору для початку Ви можете визначити порядок користування часткою у спільній власності. Так Ви розмежувати сферу права власності співвласників, вирішите побутові проблеми в праві спільної власності.
Порядок користування спільним майном можна визначити або підписанням відповідної угоди (не забувайте, що в відношенні нерухомості - це угода підлягає державній реєстрації), або, в крайньому випадку, в судовому порядку.

Відчуження частки у праві власності.

Ця проблема найчастіше виникає щодо загальної нерухомості - будинки або квартири. У цьому випадку кращий варіант - продати всю нерухомість, а не частку, і поділити між колишніми співвласниками виручені грошові кошти. Адже частка в будинку або квартирі не має гарної ринкової ціни, це неліквід.
Пам'ятайте про існування інституту переважного права купівлі частки співвласником при відсутності домовленості про продаж всього нерухомого об'єкта. Співвласник зобов'язаний спочатку запропонувати свою частку іншим співвласникам. І лише в разі відмови або відсутності відповіді на пропозицію можна продати свою частку третій особі.
Загальна спільна власність подружжя, набута в шлюбі, не ділиться на частки. Розпорядження таким майном здійснюється за згодою подружжя. Один з подружжя може розпорядитися спільним майном тільки після нотаріального згоди другого з подружжя. Це правило відноситься і до колишнім дружинам, якщо вони не розділили спільно нажите майно в судовому порядку або за угодою сторін, зареєстрованому державою. Тоді їх майно набуває статусу загального пайової майна.

Часто нашим співгромадянам доводиться чути такі терміни, як «часткова власність на квартиру» і «частка в праві власності на квартиру». Давайте розберемося, що це за терміни, з чим вони пов'язані і чим відрізняється спільна часткова власність на квартиру, від приватної або спільної сумісної власності на квартиру, а також від власності на кімнату в квартирі?

I. Загальна часткова власність на квартиру.

Згідно зі статтею 244 Цивільного кодексу РФ майно, що перебуває у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність).

Таким чином, спільна часткова власність представляє собою власність двох або більше осіб на одне майно, поділене між ними на певні частини (частки). Однак це майно, навіть поділене на частки, належить всім його власникам. Тобто кожен із власників такого майна може володіти і користуватися ним на таких же правах, як і інші його власники. Згідно зі статтею 288 Цивільного кодексу України власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення. Житлові приміщення призначені для проживання громадян. Громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів його сім'ї.

У статті 30 Житлового кодексу РФ про права власника житлового приміщення сказано, зокрема, наступне:

"1. Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені цим Кодексом.
2. Власник житлового приміщення має право надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, цим Кодексом ".

Відносно права спільної часткової власності на квартиру, всім власникам квартири, що знаходиться в частковій власності, належать однаковою мірою всі права, передбачені статтями 288 Цивільного кодексу РФ і 30 Житлового кодексу РФ, включаючи право проживання в квартирі і право на вселення в неї членів своїх сімей.

Однак, розпорядження квартирою (здача квартири оренду, продаж частки, вселення в квартиру інших осіб) можливо при частковій власності з рядом обмежень.

Такі обмеження передбачені статтею 246 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею, іншим чином з дотриманням при її безкоштовне відчуження правил, передбачених статтею 250 цього Кодексу.

Іншими словами, розпорядження часткою у праві спільної часткової власності на квартиру цілком допустимо за законом, але вимагає попереднього узгодження всіх власників квартири (власників інших часток на цю квартиру). Зокрема, продаж частки в праві власності на квартиру можлива з дотриманням ряду вимог, прямо передбачених статтею 250 Цивільного кодексу РФ, яка буде розглянута нами нижче.

II. Об'єкти і підстави виникнення спільної часткової власності на житлове приміщення.

Відповідно до частини 4 статті 244 Цивільного кодексу РФ загальна власність виникає при надходженні у власність двох або кількох осіб майна, яке не може бути розділене без зміни його призначення (неподільні речі) або не підлягає розділу в силу закону. Стосовно до житлових приміщень законом право спільної часткової власності не заборонено і не обмежена.

Таким чином, право спільної часткової власності можливо на будь-яке житлове приміщення в Російській Федерації, до числа яких стаття 16 Житлового кодексу РФ відносить:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
3) кімната.

Підставами виникнення права спільної часткової власності можуть бути найрізноманітніші, в числі яких слід особливо виділити наступні підстави:

1. Операції з житловими приміщеннями за участю, як громадян, так і організацій (дарування, міна, купівля-продаж, рента);
2. Перехід права власності на частку в праві власності на житлове приміщення у спадок (спадкування за законом чи за заповітом);
3. Приватизація житла, тобто безоплатна передача громадянину житлового приміщення, що належить державі;
4. Визнання права власності на житлове приміщення (частку в праві на житлове приміщення) за рішенням суду.

У всіх вищевказаних випадках право власності може перейти як на все житлове приміщення, так і на окремо взяту частку в праві власності на житлове приміщення.

III. Відмінність часткової власності на квартиру від загальної спільної власності на квартиру.

Власність на житлове приміщення (зокрема, на квартиру) може бути не тільки спільної часткової, але також і спільної сумісної. Як вже було зазначено вище, майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність), що закріплено в частині 2 статті 244 Цивільного кодексу РФ.

Згідно зі статтею 253 Цивільного кодексу РФ, учасники спільної власності, якщо інше не передбачено угодою між ними, так само, як і учасники спільної часткової власності, спільно володіють і користуються спільним майном.

Однак розпорядження спільною сумісною власністю має свої особливості, які також передбачені статтею 253 Цивільного кодексу РФ. Зокрема, розпорядження спільним майном може проводитися тільки спільно всіма учасниками спільної сумісної власності. Іншими словами, якщо учасник спільної часткової власності на квартиру може, наприклад, продати, свою частку в квартирі, попередньо повідомивши про свій намір власників інших часток в цій квартирі, то учасники спільної сумісної власності на квартиру можуть розпорядитися належної їм на праві власності квартирою, тільки спільно, тобто можуть продати не частку в праві власності на квартиру, а всю квартиру в цілому. Щоб уникнути такого обмеження, яке робить вельми скрутним розпорядження спільною власністю на квартиру (адже її продаж або інше відчуження можливо тільки цілком, а не частинами), учасники спільної сумісної власності на квартиру можуть визначити свої частки у праві власності, уклавши відповідну угоду про визначення часткою. Однак і при визначенні часток у праві спільної власності на квартиру учасники спільної сумісної власності не вільні в своєму виборі. Оскільки угода з нерухомим майном, відповідно до вимог статті 164 Цивільного кодексу РФ, підлягає обов'язковій державній реєстрації у Федеральній реєстраційній службі, то текст угоди про визначення часток у праві спільної сумісної власності на квартиру повинен відповідати вимогам, що пред'являються до таких угод чиновниками даної установи. Вимоги Федеральної реєстраційної служби до угоди про визначення часток у праві спільної сумісної власності, прямо випливають із змісту частини 2 статті 254 Цивільного кодексу РФ, яка містить припис про рівність часток всіх учасників спільної сумісної власності на майно.

Іншими словами, якщо квартира була оформлена у власність, наприклад, трьох громадян, то Федеральна реєстраційна служба зареєструє угоду про визначення часток в такій квартирі тільки за умови, що за кожним з учасників спільної власності на квартиру буде закріплено право власності на 1/3 частки цієї квартири.

Після оформлення права спільної часткової власності на квартиру, учасники такої власності придбають всі права на це житлове приміщення, які були викладені в Главі I цієї статті.

IV. Відмінність часткової власності на квартиру від приватної власності на квартиру або кімнату.

Слід відрізняти право власності на частку в квартирі, від права приватної власності на квартиру або окрему кімнату в цій квартирі.

У власників квартир у багатоквартирному будинку і часткою у праві власності на квартири в багатоквартирному будинку є одне спільне право - право власності на частку в спільному майні в багатоквартирному будинку.

Згідно зі статтею 36 Житлового кодексу РФ власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земель ном ділянці (далі - спільне майно в багатоквартирному будинку).

Таким чином, власники квартир, які володіють ними як на праві спільної сумісної, так і на праві спільної часткової або приватної власності, володіють, крім того, правом часткової власності на місця загального користування і всі інженерні комунікації в багатоквартирному будинку.

Однак власник частки у праві власності на квартиру має дещо менші права, ніж власник всієї квартири, якому квартира належить на праві приватної власності і власник кімнати в комунальній квартирі.

Власники, які володіють квартирою одноосібно, можуть розпоряджатися своєю квартирою (продати, обміняти, подарувати і т.д.) без отримання чиєїсь на те згоди, і без попереднього повідомлення кого-небудь про свій намір.

Від власників квартир, які володіють квартирами на праві приватної власності, слід відрізняти власників кімнат в комунальних квартирах. У цьому випадку громадянин може володіти окремо взятим ізольованим житловим приміщенням (кімнатою), що знаходяться в складі іншого житлового приміщення (квартири) на праві як часткової, так і приватної власності. Однак власникам кімнат у комунальних квартирах, відповідно до статей 41-42 Житлового кодексу РФ, належить також право спільної часткової власності на місця загального користування в комунальних квартирах (коридор, кухня, санвузол і т.д.).

Як вже було зазначено вище, згідно зі статтею 246 Цивільного кодексу РФ, власники часток у праві спільної часткової власності на майно, розпоряджаються ним за спільною згодою. Оскільки власникам кімнат у комунальній квартирі належить також частка у праві власності на місця загального користування в цій комунальній квартирі, то розпорядження кімнатою (продаж, міна, здача в оренду і т.д.), можливо лише з відома і (при здачі в оренду) письмової згоди власників інших кімнат в цій комунальній квартирі.

Власники часткою в окремій квартирі мають право розпорядження (право на вчинення правочинів щодо відчуження майна) часткою від всієї квартири, тоді як власники кімнат у комунальній квартирі мають право розпорядження конкретними кімнатами. Відповідно, при здійсненні будь-яких угод з житлом, власники часткою в окремому приміщенні, продати лише свою, так звану "ідеальну" частку в праві власності на всю квартиру (наприклад, 1/2 частки), тоді як власники кімнат можуть продати за набагато більшою ціною окремо взяту кімнату в комунальній квартирі.

V. Операції з часткою в праві власності на квартиру.

Власники часткою в праві власності на квартиру можуть здійснювати зі своєю часткою будь-яку угоду, яка не заборонена чинним законодавством - продати, подарувати, передати за договором ренти, заповідати, здати в оренду і т.д.

Однак, для двох угод від власника частки потрібно вчинення ряду дій, щоб ці угоди, в подальшому, які не були оскаржені в суді власниками інших часток в цій квартирі. Якщо власник частки планує здати квартиру в оренду, то від власників інших часток в цій квартирі потрібно буде отримати письмову згоду, або у вигляді окремого документа (зміст: власник Іванов не заперечує проти здачі квартири в оренди громадянину Петрову на таких то умовах), або в вигляді позначки про узгодження договору оренди з іншими власниками квартири на тексті самого договору з їх підписами і розшифровками підписів. Якщо ж мова йде про продаж частки в праві власності на квартиру якомусь сторонній особі, то продавець частки зобов'язаний реалізувати переважне право купівлі його частки іншими власниками цієї квартири, в повній відповідності з вимогами статті 250 Цивільного кодексу РФ.

Продавець частки зобов'язаний буде за місяць до продажу своєї частки письмово сповістити про свій намір інших власників квартири, вказавши в письмовому повідомленні точну ціну, по якій він планує продати свою частку будь-кому. Інші власники квартири повинні будуть в місячний термін відповісти продавцеві або письмовою згодою на покупку його частки за запропонованою ціною, або письмовою відмовою від вчинення такого правочину. У тому випадку, якщо власники інших часток квартири дадуть письмовою відмовою від викупу частки за запропонованою ціною, або протягом одного місяця з моменту направлення ним повідомлення нічого не дадуть продавцеві (що буде вважатися фактичною відмовою від укладання угоди), власник відчужуваної частки вправі буде продати її будь-кому. Однак ціна договору купівлі-продажу повинна буде в точності відповідати ціні, зазначеної в повідомленні на ім'я інших власників квартири. Якщо ціна в договорі купівлі-продажу частки буде хоча б на одну копійку вище або нижче тієї ціни, яка була вказана в повідомленні, або якщо продавець частки не повідомить кого-небудь з власників квартири про свій намір продати належну йому частку, інші власники квартири мають право будуть подати в суд позовну заяву про переведення прав покупця на них.

VI. Виділ частки в натурі та визначення порядку користування квартирою.

Іноді бувають ситуації, коли серед власників часткою в житловому приміщенні виникають конфлікти, що роблять скрутним спільне проживання в цьому житловому приміщенні (родичі не пускають в квартиру, не дають користуватися окремою кімнатою, чинять перешкоди у вселенні зареєстрованих в квартирі за місцем проживання членів сім'ї одного з власників цієї квартири і т.д.).

Виходів з цієї ситуації може бути тільки три:

1) Продаж частки будь-якому охочому;
2) Визначення порядку користування житловим приміщенням;
3) Виділ частки в натурі.

Продаж частки в праві власності на житлове приміщення - досить сумнівний, в комерційному плані, крок. Новий власник частки ризикує зіткнутися з тими ж проблемами, які були у продавця цієї частки. Відповідно, покупець частки здогадується про майбутні йому "битвах" за право вселення в квартиру і користування хоч якимось приміщенням в такій проблемній квартирі. Все це призводить до того, що частка продається за явно заниженою ціною, іноді в три-чотири рази менше, ніж вона коштувала б, якщо був би визначений порядок користування квартирою або проведений виділ частки в натурі. Відповідно до частини 2 статті 252 Цивільного кодексу РФ учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із загального майна.

Виділ частки в натурі є визнання права приватної власності на окреме ізольоване приміщення. Наприклад, громадянин був власником частки в трикімнатній квартирі, а після виділу частки в натурі він може стати власником окремої ізольованої кімнати в цій квартирі.

Однак далеко не у всіх житлових приміщеннях можна зробити виділ частки в натурі в примусовому порядку.

Згідно з пунктом 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "виділ учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін.), обладнання окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.

Таким чином, примусовий (через суд) виділ частки в натурі можливий лише в окремих житлових будинках (наприклад, сільський будинок або котедж), в якому можна обладнати окремий вхід і зробити перегородку, що дозволяє перетворити цей житловий будинок, фактично, в дво- або багатоквартирний житловий будинок, з окремими, ізольованими квартирами.

Мешканці ж міських квартир мають наступний вибір: або зробити виділ частки в натурі (закріпити право власності на окремі ізольовані кімнати), шляхом укладення з іншими власниками квартири в добровільному порядку Угоди про реальний виділ частки, або в судовому порядку визначити порядок користування цією квартирою.

Згідно зі статтею 247 Цивільного кодексу РФ володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом. Визначення порядку користування міською квартирою цілком можливо в судовому порядку. Головна умова - щоб кімнати в квартирі були ізольованими (не суміжні). У цьому випадку суд визначає, кому з власників квартири право користування якою конкретно ізольованою кімнатою належить. Наприклад, за позивачем Івановим суд може визнати право користування кімнатою №1 (згідно Поповерхова плату квартири з БТІ), а за відповідачами Петровим і Сидоровим - право користування кімнатами №2 і №3. У разі виділу частки в натурі в окремому будинку Іванов отримує на праві приватної власності кімнату №1, а в разі визначення порядку користування у міській квартирі за ним визнається право користування (право проживання) кімнатою №1.

У першому випадку Іванов може за ринковою ціною окремого житлового приміщення (окремої кімнати) продати своє житло. У другому випадку - продати частку в праві власності на квартиру, але з закріпленим в судовому рішенні правом користування окремою кімнатою. Такі загальні риси і відмінності спільної часткової, спільної сумісної та приватної власності на житлові приміщення в Російській Федерації.

Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з співвласників або без визначення таких часток - спільна власність.
Загальна власність на нерухоме майно вважається частковою, за винятком випадків, коли законом передбачено утворення спільної власності на це майно.
Спільної є власність членів селянського (фермерського) господарства, а також майно, нажите подружжям під час шлюбу незалежно від того, на ім'я кого з них воно купувалося. При державної реєстрації спільної власності видається одне свідоцтво про державну реєстрацію права, в якому вказуються всі співвласники. Спільна власність у всіх випадках може бути перетворена в часткову. При цьому частки вважаються рівними або приймаються за угодою власників, а у разі недосягнення ними згоди - за рішенням суду.
Частка у праві спільної власності є не річчю, матеріальним об'єктом, а правом. На практиці часто змішують поняття «частка в праві спільної власності» і «частина нерухомої речі». Частка в праві регулює відносини, що виникають під час вступу у власність кількох осіб однієї речі - квартири, будинки, ділянки. Право виникає на річ, і частки визначаються в цьому праві. Частка в праві виражається у вигляді простого дробу (1/2, 1/3, 1/4) і означає, що об'єкт нерухомості в цілому належить кільком власникам, при цьому конкретні приміщення або частини об'єкта між власниками не розподілені.
Частки визначаються в праві спільної власності, але не в самій нерухомої речі. Якщо мова йде про частку в праві, то об'єкт нерухомості в цілому належить кільком співвласникам з визначенням їх часток у праві спільної часткової власності. Якщо мається на увазі частина нерухомості, то об'єктом права буде відокремлена частина житлового будинку, що складається з конкретних приміщень, кімнат, квадратних метрів житлової площі. Частина об'єкта може мати як одного, так і кілька власників. Учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею іншим чином. Однак при продажу частки у праві спільної часткової власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають право переважної купівлі частки за ціною, за яку вона продається. В цьому випадку до заяви про реєстрацію повинні бути додані документи, що підтверджують, що продавець частки сповістив у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку, або документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від придбання частки. Дотримання права переважної купівлі не потрібно, якщо частка в праві продається іншому учаснику часткової власності або якщо частка в праві дарується.
Свідоцтво про реєстрацію права видається кожному учаснику спільної часткової власності незалежно від моменту, коли це право виникло. Якщо громадянин є власником відокремленої частини будинку, то він володіє, користується і розпоряджається своєю частиною одноосібно, і при продажу не обов'язково пропонувати купити свою частку сусідові.
Статтею 252 ЦК України передбачено, що майно, яке перебуває у спільній частковій власності, може бути поділене серед її учасників за угодою між ними і учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із загального майна. У разі недосягнення учасниками часткової власності угоди про спосіб і умови поділу спільного майна або виділу частки одного з них учасник часткової власності має право в судовому порядку вимагати виділу в натурі своєї частки із загального майна. Якщо виділ частки в натурі не допускається законом або неможливий без невідповідного збитку майну, що знаходиться у спільній власності, виділяється власник має право на виплату йому вартості його частки іншими учасниками часткової власності.
Спільне майно багатоквартирних будинків (сходи, ліфти, горища, підвали, інженерне обладнання для обслуговування більше однієї квартири), а також місця загального користування в комунальних квартирах має особливий статус. Це майно не підлягає виділу та не відчужується окремо від права власності на квартиру або кімнату в комунальній квартирі. Зміст права часткової власності на спільне майно полягає в тому, що власники приміщень мають право користуватися спільним майном і повинні нести витрати на його утримання, співмірні своїй частці участі.
Земельна ділянка може бути діленим або неподільним. Подільний - це земельна ділянка, яка може бути розділений на частини, якщо кожна з них після розділу утворює самостійний земельну ділянку, при використанні ділянок зберігається категорія землі і дотримується встановлений законодавством мінімальний розмір земельної ділянки. Земельні ділянки можуть формуватися в результаті поділу власником однієї ділянки на кілька ділянок, виділення з ділянки іншого або злиття межують одна з одною ділянок. Формування земельних ділянок здійснюється в процесі кадастрових робіт, розділ земельних ділянок проводиться за допомогою кадастрового обліку. Землевпорядні та кадастрові роботи проводяться за клопотанням власника ділянки. Якщо земельна ділянка забудована, то при його розподілі ділянки повинні бути сформовані з дотриманням червоних ліній, ліній регулювання забудови і відповідно до вимог містобудівних регламентів. Якщо за згодою учасників спільної часткової власності або за рішенням суду проведено розділ ділянки, то кожен з правовласників повинен клопотати про реєстрацію права на призначений йому ділянку. Для реєстрації в Управління необхідно представити кадастрові плани новостворених ділянок, договір (угоду) про розподіл або судове рішення.

Час читання: 5 хвилин

Матеріальні об'єкти можуть належати одночасно кільком громадянам. Для володіння, користування і розпорядження подібним майном законодавством встановлені особливі правила, спрямовані на захист прав та інтересів всіх його власників. У деяких випадках житло потрібно розділити. Тоді проводиться визначення часток у праві спільної часткової власності. Питання може бути вирішене за допомогою укладення угоди між власниками або за рішенням суду.

Визначення суті спільної часткової власності

Майно, що належить двом або більше особам, називається спільною власністю. Якщо таке майно має виділені частки учасників, то в такому випадку повинна визначатися у законодавстві як часткова.

Такий стан передбачає приналежність кожному власнику встановленої частки в праві на майно. Вона має пайову вираз. Частки визначаються і прописуються в свідоцтві про державну реєстрацію права або в договорі (наприклад, 2/3, 1/2 і так далі).

Будь-яка загальна власність на майно вважається частковою. Виняток становлять випадки, коли законодавчо регламентовано освіту спільної власності на таке майно.

законодавчі нормативи

Регулятивну функцію у визначенні майна в частковій власності, підставах її виникнення та використання виконує Цивільний кодекс РФ, зокрема:

• ст. 244 , визначальна, в яких випадках встановлюється статус спільної власності і умови можливості виділення часток;
• ст. 245, що встановлює правила використання житлового приміщення, що має такий статус;
• ст. 247, яка регламентує право володіння власністю і вимоги компенсації в разі неможливості здійснити це право;
• ст. 252, що закріплює правила розподілу часток у праві спільної власності і виділ з неї частки.

Деякі ситуації передбачають застосування Житлового та Сімейного кодексу РФ.

Як встановлюється порядок використання майна

Законом регламентовано два порядку володіння та використання пайової майна:

• по згоді сторін;
• на підставі судового рішення.

Якщо учасникам вдалося дійти згоди, домовленості потрібно оформити у вигляді письмової угоди, в якому визначені права і обов'язки сторін.

У документі повинен бути зазначений:

• предмет договору;
• правила користування майном, сплати внесків та платежів;
• обов'язки співвласників;
• відповідальність за недотримання досягнутих домовленостей;
• порядок вирішення виниклих розбіжностей.

Угода скріплюється підписами учасників. До нього додаються акт прийому в користування майна і копії значущих документів. Договір вимагає нотаріального посвідчення.

Другий спосіб визначити правила для спільного майна - звернення в судову інстанцію.

Який порядок визначення часток

Власність, яка відноситься до часткової, передбачає необхідність і можливість встановлення частини, що відводиться кожному її власнику. Об'єкт вважається равнодолевим майном в разі:

• коли до цього рішення прийшли всі співвласники майна;
• дотримання нормативних положень чинного законодавства;
• якщо частки учасників часткової власності не можуть бути визначені через неможливість встановлення величини частки кожного з учасників.

Як відбувається визначення часток у праві спільної сумісної власності

Визначення часток у праві спільної сумісної власності подружжя на квартиру має свої нюанси. Згідно ст. 34 СК, на всі спільно нажите в шлюбі майно поширюється законний режим власності подружжя, якщо інше не прописано в шлюбному договорі, укладеному подружжям.

Таким чином, всі спільно нажите майно, в тому числі нерухомість, належить подружжю на рівних правах і в рівних частинах. При визначенні частки у спільній власності ця частка є фіксованою і становить рівно половину.

Як і в будь-якому іншому випадку володіння спільною власністю, учасники можуть укласти нотаріально завірене угоду про виділення часток в квартирі або звернутися до суду.

Якщо розділ квартири відбувається одночасно з розірванням шлюбу і розглядається в суді, розмір часток може бути визначений з урахуванням різних факторів, якщо доцільність перегляду традиційного розділу буде доведена заявником документально.

Розгляд справи про визначення частин в спільно нажитих в шлюбі матеріальних цінностях може бути ускладнене, наприклад, бажанням збільшити свою частки за рахунок зменшення частки другого з подружжя та іншими спорами.

Підстави для зміни розміру часток

Кожен власник загального майна має право за свій рахунок провести невіддільні поліпшення об'єкта, наприклад, перебудувати будинок, зробити до нього прибудову або додати поверх. Ці дії, вчинені при наявності певних умов, можуть спричинити за собою зміну часток у праві спільної часткової власності.

Крім отримання дозволу відповідних інстанцій, потрібна згода всіх інших співвласників, адже подібні заходи безпосередньо пов'язані з здійсненням правомочностей, що стосуються спільної власності.

Згода співвласників може бути отримано не завжди, оскільки дії щодо поліпшення своєї частини можуть привести до того, що ними забудовник зменшив розмір часткової власності учасників або ускладнив доступ до частини майна іншого співвласника.

Такі спори вирішуються шляхом подання позовної заяви до судової інстанції. Суд розглядає законність і характер заявлених заперечень і виносить рішення про задоволення або відхилення позову.

Збільшенням частки учасника, який за свій рахунок справив невіддільні поліпшення майна, вирішується питання про те, як визначити розмір частки в разі, якщо поліпшення здійснені з дотриманням правил.

Віддільні поліпшення, як правило, переходять у володіння здійснив їх учасника.

Виділення часткою здійснюється двома способами - добровільною угодою або зверненням до суду. В угоді учасників прописується вартість частини, що виділяється кожному з них. Її легко вирахувати, використовуючи алгоритм.

Якщо угода не досягнуто, вирішувати питання про виділення частки буде суд. Однак він прийме справу до розгляду, якщо існує можливість реального виділу її в натурі без нанесення істотного збитку об'єкту загального володіння.

висновки

Частки у праві спільної часткової власності можуть визначатися за згодою учасників і в судовому порядку. Визначити належну кожному з них частину майна можуть самі співвласники, оформивши документ в законному порядку. На збільшення частки впливає вироблене поліпшення майна. Встановлені частки повинні пройти обов'язкову державну реєстрацію.

Юрист. Член Адвокатської палати м Санкт-Петербурга. Досвід роботи більше 10 років. Закінчив Санкт-Петербурзький державний університет. Спеціалізуюся в сфері цивільного, сімейного, житлового, земельного права.