Реєстрація оренди частини нежитлового приміщення. Реєстрація частини нежитлового приміщення

Артем

Текст: Анна Стрежнева, Левон Гарслян Джерело: журнал «Юрист компанії» № 7, 2014 

Реєстрація оренди частини приміщення. Позиція Росреестра проти позиції ВАС РФ: як бути заявникам

Основне питання: компанії укладають договір оренди частини приміщення на тривалий термін. Росреестр в реєстрації договору відмовляє, посилаючись на те, що необхідно представити кадастровий паспорт об'єкта з відомостями про орендованої частини приміщення. Що робити сторонам?

Рішення: можна домогтися реєстрації через суд (поки практика успішна) або провести кадастровий облік приміщення. Незалежно від обраної тактики з урахуванням часу, яке може знадобитися на її реалізацію, краще заздалегідь побудувати договірну схему на комбінації короткострокового і довгострокового договорів.

При оренді комерційної нерухомості часто виникає наступна проблема: необхідно передати (прийняти) в оренду невелике приміщення, яке формально приміщенням не є, а є частина приміщення, відокремлену тільки збірними переносними перегородками або іншими, чисто візуальними, кордонами. Найчастіше це буває, коли велика площа приміщення дозволяє розділити його на кілька маленьких умовно відокремлених зон. В кадастровому паспорті будівлі або приміщення подібні перегородки не відображаються, а значить, відповідна частина приміщення є складовим елементом приміщення, але не самостійним об'єктом. Проблема в тому, що договір оренди нерухомості передбачає чітку індивідуалізацію об'єкта оренди, а для реєстрації договору оренди приміщення та навіть частини приміщення необхідно представити кадастровий паспорт (п. 3 ст. 26 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним », далі - закон № 122-ФЗ). Раніше питання вирішувалося так: до договору додавалася копія кадастрового паспорта або поверхового плану приміщення, і на ній самостійно зазначалося розташування орендованої частини (штрихуванням, кольором і т. д.). У самому договорі ця частина детально роз'яснюють і вказувалася її площа. Але зараз такий варіант в Росреестра не спрацьовує - відомство мотивує це тим, що в відношенні частини приміщення теж потрібне проведення кадастрового обліку, А значить, для реєстрації оренди потрібно представити кадастровий паспорт на об'єкт (приміщення, будівля), який буде містити офіційні відомості про цю частину.

"Якщо з опису випливає, що об'єкт оренди узгоджений, відмова в реєстрації через неподання кадастрового паспорта суд може визнати незаконним"

За загальним правилом в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке передається орендарю. Якщо цих даних в договорі немає, умова про об'єкт оренди вважається неузгодженим, а договір неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК України). У той же час сторони можуть укласти договір оренди, за яким в користування орендарю надається не вся річ у цілому, а лише її окрема частина (абз. 2 п. 9 постанови Пленуму Вищого арбітражного суду від 17.11.11 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу РФ про договір оренди », далі - постанова № 73). Якогось конкретного переліку даних, які необхідно вказати в договорі, якщо мова йде про частину нерухомості, не передбачено. Законодавство про реєстрацію нерухомості, встановлюючи необхідність подання кадастрових паспортів для реєстрації договору оренди будівлі, будівлі, споруди, приміщення або частини приміщення (п. 3 ст. 26 закону 122-ФЗ), не вимагає особливо відзначати в кадастровому паспорті орендовану частину приміщення і тим більше виготовляти окремий кадастровий паспорт на неї. Тим самим закон не зобов'язує ставити на кадастровий облік невідособленими частина приміщення. Отже, кадастровий облік частини приміщення не може бути умовою для держреєстрації договору оренди цієї частини приміщення. Цей висновок підтверджує і позиція ВАС РФ. Її суть в наступному: якщо права на нерухому річ раніше були зареєстровані за орендодавцем, то на держреєстрацію договору оренди щодо частини цієї речі досить уявити підписаний сторонами документ з графічним або текстуальному описом тієї частини нерухомості, якою буде користуватися орендар, з урахуванням даних, що містяться в кадастровому паспорті. Якщо з опису випливає, що предмет договору оренди узгоджений сторонами, відмова в реєстрації договору оренди через неподання кадастрового паспорта суд може визнати незаконним (п. 9 постанови № 73).

Практика в різних регіонах не така однозначна: не всі територіальні управління строго дотримуються думки про те, що частина приміщення повинна бути конструктивно відокремлених: іноді вдається без особливих проблем отримати кадастровий паспорт на частину приміщення, виділену знімними тимчасовими перегородками.

Деякий час Росреестр реєстрував договори оренди частини приміщень, керуючись висновками з постанови № 73. Але потім практика змінилася: Росреестр і кадастрова палата виробили власну позицію, згідно з якою відсутність у кадастрі відомостей про частини приміщення, переданого в оренду, є підставою для відмови в реєстрації договору оренди. На думку цих відомств, частини нерухомого майна (Приміщення в будівлях, частини цих приміщень) можуть бути об'єктом оренди, тільки якщо вони є індивідуально-певними речами, призначеними для самостійного використання в певних цілях. Так, на думку кадастрової палати, щодо частини приміщення, що передається в оренду, має бути можливість ідентіфіцікаціі як об'єкт нерухомості. Частина приміщення повинна являти собою частину обсягу будівлі або споруди, що має певне призначення і обмежену будівельними конструкціями. Іншими словами, конструктивно не відокремлено частину приміщення, на думку кадастрової палати, не є індивідуально-визначеної річчю, а тому не може бути об'єктом оренди, і постановка на кадастровий облік такого об'єкта недоцільна (лист ФГБУ «Федеральна кадастрова палата Росреестра» від 07.05.13 № 08-0421-СБ). Територіальні управління Росреестра розуміють цю позицію так, що без кадастрового обліку орендованої частини приміщення реєстрація договору оренди неможлива.

Крім того, Росреестр пояснив, чому позиція, наведена в постанові № 73, на його думку, не повинна застосовуватися. Позиція ВАС РФ пов'язана з тим, що застосовувалися раніше форми кадастрових паспортів (затв. Наказом Мін'юсту Росії від 18.02.08 № 32) не дозволяли в повному обсязі відобразити відомості про частини об'єкта нерухомості, а діяв до 01.01.13 Порядок державного кадастрового обліку (затв . наказом Мінекономрозвитку Росії від 14.10.11 № 577) не передбачав можливості обліку частин приміщення. Однак з введенням нових форм кадастрових паспортів (затв. Наказом Мінекономрозвитку Росії від 28.12.12 № 831) з'явилася можливість вносити в них відомості про частини об'єкта нерухомості. Тепер кадастровий облік досяг рівня, що дозволяє відстежувати обтяження не тільки по відношенню до об'єкта в цілому, але і по відношенню до його конкретної частини. При цьому в кадастровий паспорт не можуть бути включені (в тому числі з ініціативи сторін договору) відомості, що не містяться в державному кадастрі нерухомості (лист Росреестра від 26.08.13 № 14-вих / 07811-ГИ / 13 «Про державну реєстрацію договору оренди частини об'єкта нерухомості »).

Якщо частина приміщення не поставлена \u200b\u200bна кадастровий облік, а виділена тільки в договорі, при реєстрації довгострокової оренди обтяження встановлюється на всю нерухому річ в цілому (див. Абз. 3 п. 9 постанови № 73).

Виконання вимог Росреестра про кадастровому обліку частини приміщення має як позитивні, так і негативні сторони. До плюсів можна віднести те, що це дає можливість точно ідентифікувати предмет оренди та встановити обтяження тільки щодо цієї частини. Значить, при проведенні кадастрового обліку частини приміщення, як того вимагає Росреестр, виключається ризик «подвійний» оренди.

Але є і недоліки: Додаткові часові та фінансові витрати, а також необхідність повторного кадастрового обліку кожного разу при зміні меж орендованих приміщень (не виключено, що згодом при зміні орендаря знадобиться зміна конфігурації перегородок в приміщенні і тоді для реєстрації нових договорів оренди доведеться провести кадастровий облік заново, тобто оперативна зміна орендарів буде неможлива). Процес постановки частини приміщення на кадастровий облік ускладнює процес оформлення довгострокової оренди. Незважаючи на те що закон встановив 18-денний термін для кадастрового обліку (ст. 17 Федерального закону від 24.07.07 № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості», далі - закон № 221-ФЗ), на практиці в деяких регіонах на підготовку документів і оформлення може піти кілька місяців. Саме тому, щоб не проводити окремий кадастровий облік частини приміщення, компанії використовують різні способи вирішення цієї проблеми.

Довгостроковий договір без реєстрації. Іноді компанії оформляють договори довгострокової оренди в простій письмовій формі і не віддають їх на реєстрацію. При цьому вони керуються роз'ясненнями Пленуму ВАС РФ, відповідно до яких навіть незареєстрований договір пов'язує сторони зобов'язаннями. Це відбувається, якщо сторони в письмовій формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, при цьому власник передав майно у користування, орендар прийняв його без зауважень, а угода про розмір плати і по інших умов користування було досягнуто і виконувалося сторонами (п. 14 постанови № 73 в редакції постанови Пленуму ВАС від 25.01.13 № 13). За змістом цих роз'яснень незареєстрований договір оренди не має юридичної сили для третіх осіб (якщо вони не знали про договір оренди, то орендар не зможе протиставити їм свої права, але для орендаря і орендодавця цей договір діє).

Виділити частину приміщення в кадастрі можна двома способами

є два варіанти проведення кадастрового обліку частини приміщення.

В першому варіанті приміщення відразу ж, ще при первинному оформленні об'єкта, ділиться на частини (наприклад, на дві частини). В результаті власник отримує два кадастрових паспорта і два свідоцтва про право власності, і кожної з частини приміщень (які з цього моменту вважаються самостійними приміщеннями) присвоюється свій кадастровий номер. Другий варіант - формується частина приміщення для цілей здачі в оренду. Це можна зробити як в сенсі вже зареєстрованого об'єкта нерухомості, так і по відношенню до завдання, що ставляться на облік будівлі або приміщення. В результаті власник отримує кадастровий паспорт на все приміщення (будівля) з виділеної в ньому площею на окремому аркуші кадастрового паспорта. Правда, на практиці кадастровий інженер або кадастрова палата можуть запросити договір оренди (основний або попередній), так як на цьому аркуші потрібно вказати ще й документ, на підставі якого виникає обтяження у вигляді оренди.

Комбінований варіант короткострокового і довгострокового договорів. Для збереження у сторін відчуття стабільності іноді створюються різні комбінації довгострокового і короткострокового договорів. Ці договори укладаються послідовно або одночасно і існують паралельно (іноді навіть складаються в формі одного документа). Наприклад, договір може містити формулювання про те, що до дати держреєстрації в якості довгострокового він діє як короткостроковий і автоматично продовжується на кожний новий термін, а після реєстрації стає довгостроковим (див. Постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 14.08.12 у справі № А45 -20896/2011, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 25.05.09 у справі № А53-22961 / 2008-С2-20).

Андрій Льодяників

Іноді проведення кадастрового обліку виявляється найправильнішим способом

У моїй практиці була ситуація, коли Росреестр призупинив реєстрацію договору оренди через відсутність кадастрового обліку орендованої частини приміщення. Опрацювання альтернативних варіантів вирішення питання привела до висновку, що в даному випадку проведення кадастрового обліку буде найоптимальнішим варіантом. Так, укладення довгострокового договору без реєстрації (з урахуванням позиції ВАС РФ про його дійсності за певних умов) матиме наслідком те, що договір не прийме податкова інспекція. А значить, орендар не зможе списати до витрат орендні платежі. Звернення до суду зайняло б чимало часу, а сторони договору не хотіли чекати. Крім того, в цих варіантах обтяження або реєструється на весь об'єкт в цілому, а не тільки на орендовану частину, або не реєструється зовсім, що клієнтів також не влаштовувало.

Весь процес зайняв зовсім небагато часу. Кадастровий інженер підготував техплан приміщення, зазначивши на ньому орендовану частину, орендодавець подав у кадастрову палату заяву про облік частини нерухомості і отримав кадастрову виписку з описом цієї частини. Цю виписку ми і принесли в Росреестр, встигнувши укластися в терміни, зазначені в рішенні про призупинення реєстрації оренди. Зауважу, що при такому варіанті не йдеться про отримання кадастрового паспорта на частину приміщення. Хоча в деяких рішеннях про призупинення реєстрації Росреестр вимагає надати саме паспорт, на практиці досить виписки з кадастру. Закон не регулює процедуру внесення відомостей про відокремлюваної частини приміщення в кадастровий паспорт вже поставленого на кадастровий облік об'єкта нерухомості. Встановлено лише, що при обліку частини об'єкта нерухомості видається кадастрова виписка на цілий об'єкт з відомостями, внесеними до кадастру, про частину об'єкта, на яку поширюється обмеження або обтяження (п. 3 ч. 2 ст. 23 закону № 221-ФЗ). На відміну від паспорта для оформлення кадастрової виписки не створюється і не ставиться на облік нове приміщення. На облік ставиться лише частина приміщення для цілей оренди без присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У деяких ситуаціях використання конструкції возмездного надання послуг і зовсім безглуздо - наприклад, коли в дійсності приміщення віддається під офіс. По-перше, в разі спору суд все одно буде кваліфікувати договір виходячи із суті відносин. По-друге, якщо компанія-орендар планує використовувати адресу цього офісу як юридичний, вона не зможе підтвердити в податковій достовірність цієї адреси сумнівним договором возмездного надання послуг (їй буде потрібно повноцінний договір оренди).

Звернення до суду. З огляду на, що вимоги Росреестра не засновані на законі, багато компаній приймають рішення їх не виконувати і оскаржать відмови в судовому порядку. Суди поки підтримують позицію ВАС РФ, називаючи доводи Росреестра «надуманими» (див. Постанову ФАС Північно-Західного округу від 28.11.13 у справі № А05-3226 / 2013, залишено в силі ухвалою ВАС РФ від 20.02.14 № ВАС-одна тисяча двісті вісімдесят п'ять / 14). Тобто, якщо в процесі розгляду справи встановлюється, що кадастровий паспорт на все приміщення раніше представлявся в Росреестр, між сторонами договору немає розбіжностей, а предмет договору визначено шляхом текстуального і графічного опису (наприклад, шляхом застосування викопіювання з кадастрового паспорта зі штрихуванням або іншим виділенням орендованої частини), суди вважають відмову (призупинення реєстрації) незаконним і заснованим на неправильному тлумаченні норм матеріального права і приймають рішення про обов'язок Росреестра зареєструвати договір (визначення ВАС РФ від 09.04.14 № ВАС-4025/14 у справі № А76-10354 / 2013 , від 20.02.14 № ВАС-1 285/14 у справі № А05-3226 / 2013, постанови ФАС Північно-Західного округу від 10.02.14 у справі № А26-2509 / 2013, Північно-Кавказького округу від 28.03.14 у справі № А63-5852 / 2013).

Починаючи з 01.01.2017 року вступив в силу новий федеральний закон, Який повністю змінив нормативну базу реєстрації нерухомості та угод з нею в Російській Федерації - ФЗ №218 «Про державну реєстрацію нерухомості».

Зміни торкнулися всіх сфер реєстраційних дій та інформації про об'єкти нерухомості, що містяться в державному реєстрі. В тому числі, змінився і сам реєстр нерухомості - тепер це Єдиний державний реєстр нерухомості (). Він містить інформацію і про кадастрові характеристиках об'єктів, і відомості про зареєстровані права, обмеження на них.

Конкретизовано та узагальнені поняття і формулювання, пов'язані з теоретичної частини - поняття об'єкта нерухомості, види об'єктів нерухомості, встановлені особливості реєстраційних дій з ними.

Що стосується частини приміщення (будівлі), то ФЗ №218 визначає її ні як окремий об'єкт нерухомості, а як зареєстровану в інформацію про об'єкт нерухомості, яка була внесена в нього в зв'язку з реєстрацією обмежень (обтяжень об'єкта), а також - як об'єкт речових прав в обмеженому вигляді. Цей підхід необхідно окремо розглянути, а також провести правовий аналіз нових норм, які висвітлюють частини приміщень (будівель) та реєстраційних дій в с ними.

Думка експерта. Головне нововведення - реєстрація договору оренди та частини приміщення або будівлі повинен відбуватися одночасно. в цьому році готують технічні плани і передають їх власникам для подачі разом з договором оренди.

Поняття об'єкта нерухомості

Ст. 1 ФЗ №218 затверджено поняття об'єкта нерухомості - це земельні ділянки, Споруди, будівлі, машино-місця, об'єкти незавершеного будівництва, приміщення, єдині нерухомі комплекси, і інші об'єкти, загальною ознакою яких є міцний зв'язок із землею (їх переміщення неможливе без шкоди їх призначенню), а також наявність характеристик, що дозволяють визначити об'єкти в як індивідуально-визначеної речі.

Кожен об'єкт, який підпадає під зазначені характеристики підлягає кадастрового обліку та реєстрації в. У свою чергу Єдиного державного реєстру прав містить всю інформацію про нерухомість на території Російської Федерації, яка розділена в ньому на розділи.

Призупинення кадастрового обліку, відмова в кадастровому обліку частини приміщення

Як ми вже говорили вище, при постановці на облік частини приміщення для оренди, строгих вимог по закону немає, проте органи Росреестра нерідко підміняють поняття і можуть необгрунтовано призупинити або зовсім відмовити в ньому.
Законом №218 передбачено підстави відмови в кадастровому обліку і всі вони відносяться до випадків, коли при виданої припинення органу реєстрації, зацікавлена \u200b\u200bособа не усунуло його зауваження. Інших підстав у законі немає. Тобто на відміну від раніше діючих нормативних актів, з 1 січня 2017 року заявнику не можуть видати або реєстрації прав відразу після подачі документів - органи Росреестра зобов'язані спочатку надати припинення і можливість виправити ці документи.

Для виправлення передбачений термін - не більше 3 місяців. Він може бути продовжений за визначеними підставами.

Ухвалення нового ФЗ №218 «Про державну реєстрацію нерухомості» і вступ його в силу багато що змінить у сфері кадастрового обліку та реєстрації прав, в тому числі для орендарів і орендодавців приміщень. Можливо, з деякою точки зору, відбудуться поліпшення - менше термін реєстрації, одночасні реєстраційні дії з нерухомістю ... але є і величезний питання - наскільки точно і відповідно до закону будуть діяти органи Росреестра? Як швидко державні реєстратори почнуть однакове застосування норм права? Скільки має пройти часу для формування судової практики? Судячи з того, що з середини грудня 2016 року по теперішній час реєстрація прав припинена, а сайт Росреестра РФ в мережі Інтернет не працює в частині баз даних і прийому документів від заявників, процес налагодження роботи буде не швидким.